UOKiK nakłada 1,176 mln zł kary za wprowadzanie w błąd. Poddasze nieużytkowe na osiedlu Groen Konstancin nie mogło być mieszkaniem

Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) Tomasz Chróstny nałożył karę w wysokości 1 176 000 zł na spółkę Groen Konstancin I. Przyczyną interwencji urzędu było bezprawne wprowadzanie konsumentów w błąd w materiałach promocyjnych dotyczących inwestycji mieszkaniowej w podwarszawskim Konstancinie-Jeziornie. Deweloper obiecywał nabywcom domów możliwość powiększenia powierzchni mieszkalnej o ponad 60 m.kw. poprzez zaaranżowanie strychu. W rzeczywistości zatwierdzony projekt budowlany przewidywał w tym miejscu wyłącznie poddasze nieużytkowe, które w świetle prawa stanowiło część nieruchomości wspólnej i z przyczyn technicznych nie mogło zostać przekształcone w lokal mieszkalny.

Obietnica dodatkowych 60 m.kw.: marketing kontra dokumentacja techniczna

Sprawa dotyczy domów jednorodzinnych oraz szeregowych (jedno- i dwulokalowych) realizowanych w ramach I i II etapu osiedla „Groen Konstancin”. Spółka celowa Groen Konstancin I (powiązana z deweloperem Ghelamco Poland) w oficjalnych katalogach ofertowych oraz na dedykowanej stronie internetowej prowadziła intensywną kampanię zachęcającą do zakupu nieruchomości wizją spektakularnego zwiększenia metrażu.

W materiałach marketingowych deweloper wprost instruował potencjalnych nabywców: „(…) tym samym będzie więcej miejsca na hobby, pokój gier czy domową siłownię. Jeżeli zajdzie taka potrzeba, zorganizujesz dodatkowy pokój dla gości lub pracownię”. Co więcej, przekaz reklamowy wzbogacono o szczegółowe wizualizacje architektoniczne. Pokazywały one gotowy, wykończony strych z wydzielonymi strefami funkcjonalnymi, pełnowymiarowymi pomieszczeniami mieszkalnymi oraz reprezentacyjnymi schodami prowadzącymi bezpośrednio z piętra na najwyższą kondygnację.

W warunkach podmiejskich inwestycji jednorodzinnych perspektywa zyskania ponad 60 m.kw. dodatkowej przestrzeni oznaczała powiększenie deklarowanego metrażu domu nawet o niemal 50%. Taka informacja bezpośrednio rzutowała na opłacalność całej transakcji, sztucznie obniżając postrzeganą przez klienta cenę za jeden metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej.

Część nieruchomości wspólnej i brak schodów. Co naprawdę zakładał projekt budowlany

Postępowanie przeprowadzone przez UOKiK wykazało całkowitą sprzeczność obietnic marketingowych z formalną dokumentacją inwestycji. Zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym budynki na osiedlu „Groen Konstancin” zaprojektowano jako obiekty dwupiętrowe, w których przestrzeń pod dachem miała status poddasza nieużytkowego.

W toku ustaleń organu nadzorczego ujawniono dwa kluczowe uchybienia, które wykluczały realizację obietnic dewelopera:

1. Względy formalno-prawne: Strych nie wchodził w skład indywidualnego lokalu mieszkalnego, lecz został zakwalifikowany jako część nieruchomości wspólnej. W praktyce oznacza to, że żaden właściciel pojedynczego lokalu nie miał prawa do wyłącznego, swobodnego dysponowania tą przestrzenią ani do jej samowolnego włączenia do swojego mieszkania bez zgody pozostałych współwłaścicieli i zmiany przeznaczenia obiektu.
2. Bariery techniczne i konstrukcyjne: Poddasze nie spełniało warunków technicznych przewidzianych prawem budowlanym dla pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi. W budynkach nie zaprojektowano ani nie wybudowano schodów łączących piętro ze strychem. Przestrzeń pod dachem nie posiadała również odpowiednich parametrów nośności, izolacji termicznej czy doświetlenia wymaganego dla izb mieszkalnych.

Stanowisko Prezesa UOKiK i uzasadnienie decyzji Nr RPZ-6/2026

Rozstrzygnięcie Urzędu zapadło w ramach decyzji Nr RPZ-6/2026. Prezes UOKiK Tomasz Chróstny jednoznacznie wskazał, że kreowanie w materiałach reklamowych pozorów legalnej i łatwej adaptacji poddasza stanowiło poważne naruszenie zbiorowych interesów konsumentów:

– Możliwość powiększenia metrażu mieszkania nawet o połowę dzięki aranżacji poddasza była dla wielu osób zaletą tej inwestycji. Deweloper zamieścił wizualizacje, które przedstawiały strych jako integralną część nieruchomości, ze schodami i wydzielonymi pokojami. W rzeczywistości nie można go było zmienić w przestrzeń mieszkalną, zaś przedsiębiorca swoim przekazem wprowadził konsumentów w błąd – podkreśla Prezes UOKiK Tomasz Chróstny.

Za stosowanie nieuczciwej praktyki rynkowej na spółkę Groen Konstancin I nałożono karę finansową w wysokości 1 176 000 zł. Urząd zobowiązał ponadto dewelopera do opublikowania informacji o wydanej decyzji na swojej oficjalnej stronie internetowej, co ma zapewnić dotarcie z rzetelną informacją do osób, które zetknęły się ze zwodniczym marketingiem.

Deweloperskie manipulacje metrażem pod lupą UOKiK: szerszy kontekst rynkowy

Decyzja Prezesa UOKiK w sprawie osiedla „Groen Konstancin” wpisuje się w konsekwentną linię orzeczniczą wymierzoną w nieprawidłowości przy określaniu metrażu lokali. Rynek nieruchomości w Polsce od dłuższego czasu mierzy się z problemem nieprzejrzystych praktyk deweloperskich. Urząd wielokrotnie interweniował w sprawach wliczania do płatnej powierzchni użytkowej przestrzeni pod ściankami działowymi (nadającymi się do demontażu), co sztucznie zawyżało faktyczny metraż mieszkań i wprowadzało nabywców w błąd co do rzeczywistej ceny lokalu.

Kolejnym obszarem kontroli pozostają abuzywne klauzule dotyczące dopuszczalnych tolerancji w metrażu powykonawczym, w których deweloperzy gwarantowali sobie prawo do żądania dopłat za dodatkowe metry, jednocześnie pozbawiając klientów możliwości bezkosztowego odstąpienia od umowy. Przypadek spółki Groen Konstancin I stanowi jednak precedens o szczególnym ciężarze gatunkowym: deweloper sprzedawał obietnicę adaptacji przestrzeni, która w świetle prawa budowlanego i prawa własności w ogóle nie należała do nabywcy jako część indywidualnego lokalu.

Brak prawomocności i droga odwoławcza

Wydana przez UOKiK decyzja Nr RPZ-6/2026 nie jest prawomocna. Spółce Groen Konstancin I przysługuje prawo wniesienia odwołania do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (SOKiK) w terminie miesiąca od dnia jej doręczenia.

Niezależnie od dalszego biegu postępowania sądowego, sprawa stanowi jasne ostrzeżenie dla całej branży deweloperskiej. Foldery reklamowe, katalogi i komputerowe wizualizacje nie mogą tworzyć alternatywnej rzeczywistości sprzecznej z pozwoleniem na budowę. Dla konsumentów jest to z kolei wyraźny sygnał, że deklaracje sprzedawców dotyczące „potencjału aranżacyjnego” strychu, piwnicy czy tarasu zawsze wymagają drobiazgowej weryfikacji w projekcie architektoniczno-budowlanym oraz księdze wieczystej nieruchomości.